ITBI e valor de mercado
O que é ITBI? Tudo que você precisa saber antes de comprar um imóvel
ITBI é o imposto municipal cobrado em toda compra de imóvel. Entenda quando incide, como calcular e quais são as alíquotas nas principais cidades brasileiras.
Por Thiago Queiroz Chagas • Leilão Labs
O que é o ITBI
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado em toda transferência onerosa de imóvel entre pessoas vivas — compra e venda, permuta ou qualquer negociação com pagamento envolvido.
Ignorar o ITBI no planejamento financeiro é um dos erros mais comuns de quem compra imóvel pela primeira vez. Ele não aparece no anúncio, não está no contrato do vendedor, e costuma surgir como surpresa na hora de registrar a escritura.
Quando o ITBI é cobrado
O imposto incide sempre que há transferência com pagamento. As situações mais comuns são:
- Compra e venda de imóveis — casas, apartamentos, terrenos
- Permuta com compensação financeira
- Arrematação em leilão
- Cessão de direitos aquisitivos (contrato de gaveta)
Quando o ITBI não é cobrado
Algumas situações são isentas:
- Doação de imóveis — incide o ITCMD, que é estadual
- Herança — também sujeita ao ITCMD
- Integralização de capital social com imóvel — em casos específicos previstos em lei
Quem paga o ITBI
Em regra, o comprador do imóvel é o responsável pelo pagamento. A legislação pode variar por município, mas essa é a prática predominante no Brasil.
Como calcular o ITBI
O cálculo é direto: ITBI = Valor do imóvel × Alíquota do município.
O valor considerado é o maior entre o valor declarado na negociação e o valor venal definido pela prefeitura.
Exemplo prático: imóvel adquirido por R$ 300.000 em cidade com alíquota de 3%: ITBI = R$ 9.000. Esse valor deve ser pago antes do registro em cartório.
Alíquotas nas principais cidades brasileiras
As alíquotas variam por município e podem ser alteradas por lei local. Valores de referência:
- São Paulo: 3%
- Rio de Janeiro: 3%
- Belo Horizonte: 3%
- Porto Alegre: 3%
- Santo André: 3%
- Curitiba: 2,7%
- Campinas: 2,7%
Quando o ITBI deve ser pago
O pagamento ocorre antes do registro do imóvel em cartório. Sem o comprovante de pagamento, o Cartório de Registro de Imóveis não efetua a transferência da propriedade.
Sem ITBI pago, a escritura não passa. A propriedade permanece no nome do vendedor — ou, no caso de leilão, do banco ou da construtora — até a quitação.
ITBI em leilões de imóveis
Quem arremata imóveis em leilão também paga ITBI sobre o valor do lance vencedor. Esse custo entra no cálculo do preço real de aquisição — junto com a comissão do leiloeiro, eventuais dívidas e custas cartorárias.
Subestimar o ITBI é um dos caminhos mais diretos para transformar um negócio aparentemente atrativo em prejuízo. O desconto anunciado no leilão precisa sobreviver ao custo total da operação.
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